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          1. 楼市降温土地财政增长放缓 三四线酝酿“救市”

            2019年03月23日 09:40
            来源:华夏时报

            2018年,由于受到楼市降温、棚改退潮的影响,土地市场降温,增速放缓。而在一些对土地财政依赖度较高的三四线城市,已经有城市开始“救市?#34180;?/p>

            2018年土地市场转冷

            近日,诸葛找房整理数据并发布?#26031;?#20110;2018年土地市场的报告,数据显?#33606;?015年以来,随着房地产市场的复苏及火热,土地使用权收入连年攀升,2017年全国土地收入超5万亿,增速近40%。2018年,由于房地产市场的调控,房企融资收紧等因素的影响,全国土地市场有所降温。2018年全国土地收入创新高,达到了6.51万亿,增速放缓至25%。

            随着土地市场的降温,土地流拍也在增加,据诸葛找房统计,2018年全国地级市土地流拍数量达到创记录的1808宗,且下半年以来成交土地多以低价和底价成交。

            在去年土地市场降温的背后,是房地产市场的整体转冷。合硕机构首席?#27835;?#24072;郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表?#33606;?#22303;地市场降温是几个层面引起的,第一个是去杠杆对开发商现金流的影响,在2018年达到了一个峰值,开发商的资金状况并?#30343;?#29305;别乐观。再?#30001;?#20840;国很多城市都执行比较严格的限购政策,开发商的销售回款也并?#30343;?#29305;别理想,现金流的压力造成开发商在投资拿地、资金调配方面存在着一定的压力,土地流?#28118;?#28982;会增?#21360;?/p>

            棚改退潮,?#24425;?#36896;成2018年土地市场转冷的一大因素。2018年10月8日,国务院常务会议明?#20998;?#20986;,因地?#22484;?#35843;整完善棚改货?#19968;?#23433;置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货?#19968;?#23433;置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。吉林长春、江苏淮安等地也调整了棚改政策,降低棚改货?#19968;?#23433;置比例,?#24179;?#26356;多进行实物安置。

            上海中原地产市场?#27835;?#24072;卢?#24180;?#22312;接受《华夏时报》记者采访时表?#33606;?#26842;改政策的转变,对土地市场是有一定影响的。货?#19968;?#23433;置的减少,市场上就少了很多购房需求,尤其是对于三四线城市来说,内生性需求本来就不多,购房需求在前一波房价快速增长的时候已经释放掉了,未来需求可能会更少。房企自然会谨慎一些?#21019;?#36825;些市场,购置土地时会更为谨慎。

            三四线依赖土地财政

            2012年以来土地使用权出让金与地?#28966;?#20849;预算的比值基本保持在0.4以上,近两年来随着土地出让金的攀升,与地方一般公共预算收入的比值也越来越大,2017年、2018年的比值升为0.57、0.66,超过地方一般公共预算收入的一半以上。

            诸葛找房?#27835;觶?#20174;土地使用权收入与地方一般公共预算收入比值可以明显看?#38477;?#26041;政府对土地财政的依赖程度一直较高,地方政府?#21335;?#26395;于卖地来弥?#36141;?#32500;持地方财政收支缺口。但近年来过分依赖土地出让收入带来的负面影响越来越大,对土地财政的依赖逐渐成为导致房价上涨的重要因素之一,同时?#24067;?#22823;了地方债务风?#25214;?#21450;金融风险。

            从城市来看,在2018年,一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值?#30452;?#20026;0.4、0.91和1.51。三四线城市对土地财政的依赖度最高。

            诸葛找房?#27835;觶?#19968;线城市产业转型,逐渐进入后工业化阶段,产业合理,政府一般公共预算收入较高,土地财政依赖度处于较?#36864;?#24179;;二线城市处于快速扩张期,需求旺盛,市场热度高,供地规模大且房企竞争激烈,土地财政依赖度略高于一线城市;三四线城市自身经济体量有限,抗风?#28467;?#21147;不足,但在棚改及行业上行周期带动下,部分城市土地出让收入大幅增长,在2018年土地财政依赖度最高。

            诸葛找房进一步指出,由于多数三四线城市经济基础较薄弱,土地财政收入几乎成为城市经济发展的最主要来源,?#28909;?#33743;泽、日照等城市,得益于大规模的棚改货?#19968;?#23433;置,土地出让金收入大幅提升,是其一般公共预算收入的2倍以上,为地方政府提供?#26388;?#21402;的资金。随着棚改货?#19968;平?#21050;激了三四线城市大量的购房需求,三四线商品房市场迅速量价齐升,带动土地市场一时火热,地方政府在高位时卖地套现成为缓解地方债务的重要手段。高土地依赖度?#21776;?#20063;引发了地价、房价快速上升,未来随着棚改货?#19968;?#27604;例下调,需求已经被提?#24052;?#25903;的情况下,一旦土地市场降温,此类城市需求将?#23721;?#20026;继。

            部分三四线城市酝酿“救市”

            2018年末,多个城市开始悄?#20976;?#32465;调控政策。菏泽取消限售政策、杭州和珠海放松购房的社保要求、青岛高新区取消执行半年前出台的摇号政策、?#25103;是?#24708;松绑限购,这些城市开启了地方放?#19978;?#36141;的小高潮。

            最近,一些地方政府开始了“救市”政策。菏泽成武县出台了房地产新政,规定各镇农民购买首套房可以享受300元/平方米优惠,首付?#24576;?#36807;30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍,上限?#24576;?#36807;贷款基准利率的1.25倍。

            对此,卢?#24180;?#34920;?#33606;?#20080;房?#22266;?#25151;款,这是最直接的刺激动作,成武县救市的动作已经很明显了。有些地?#28966;?#24230;依赖土地财政,房子卖?#32531;茫?#23548;致土地卖不掉,会直接影响?#38477;?#26041;政府的收入,这肯定是地方经济受不了的。三四线城市,尤其是对于土地财政依赖度较高的地区,肯定会想办法做政策上的松动,未来像成武县的城市还有很多。

            郭毅也表?#33606;?#20170;年房地产调控推行“落实城市主体责任?#20445;?#21508;地需要根据城市特点出台调控政策,前面有示范效应的一些城市,并没有被中央?#22411;#?#39044;期今年会有更多城市对楼市进行适度的松绑,但这个松绑会是一个渐进?#38477;摹?#23581;试性的,如果市场出现过热的苗头,松绑不会继续,因为地方政府还?#19988;?#23545;调控的结果负责,守住“房住?#24576;础?#36825;个底线。


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