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          1. 不执着规模之争 万科龙湖融创悄然拓宽赛道

            2019年03月12日 07:01
            来源:中国经济网

            近日,万科周刊对外公布了郁亮在万科集团2019年目标与行动沟通会上发言。发言主题为《收敛聚焦,巩固提升基本盘》。郁亮提到,转型绝非易事。首先,要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业,但经验是,没有可能找到。

            既然如此,?#31185;?#36824;需转型吗?再挤挤房地产的水分似乎更容易。但惯常带有危机感的万科给出的答案是,不赚最后一枚铜板。

            步入2019年,销售数据下滑、打折以?#23433;?#21592;充斥着行业。但硬?#19994;?#21478;一面是,万科、龙湖等?#31185;螅?#26089;已开?#20339;?#25321;适度调减对规模的执着,从而换来变革的?#28982;?#32780;其他大?#31185;?#21253;括碧桂园、融创中国等的转型之路也早已开启。

            在龙湖官方发布的一篇《请回答2019:龙湖以智慧开启未来,用创新回应初心》中,龙湖对于自我定位也不再只是销售规模。龙湖明确“空间即服务”战略,并将围绕“善待你一生”的理念,?#36842;?#32593;格化布?#37073;?#25968;字化转型。

            当?#31185;?#19981;再执着于规模之争,一场有关如何“活下去”且如何“活得好”以及“活得久”的竞争早已开启。

            规模取舍

            开年销售低迷是大多数?#31185;?#38754;前的第一份考卷。

            机构发布的TOP100?#31185;?#38144;售榜单显?#33606;?月单月?#31185;?#25972;体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%,其中TOP51-TOP100?#31185;?#38477;幅最大,环比下滑32.6%。按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。1-2?#21525;?#35745;销售额,TOP20?#31185;?#20063;有过半数均出现同比下滑情况。

            当然,?#21776;?#38144;售数据,对预判全年?#31185;?#34920;现意义不大。但市场开年依然冷清,也让不少?#31185;?#22312;融资方面按耐不住。Wind数据显?#33606;?#25130;至2月18日,2019年以来?#31185;?#22659;内外发债规模达到1546.45亿元,超过2018年同期规模,已公告发行地产债数量98只,?#28909;?#24180;增加108.51%。

            “目前地产开发销售市场速度放?#28023;?#32780;不少?#34892;?#24320;发商可能面临资金困?#24120;?#36890;过融资借新还旧,一定?#28525;?#19978;缓解压力。”一位?#31185;?#36130;务部门人士认为。

            但?#31185;?#34701;资表现差别极大。2019年前两个月,已有超过30家上市?#31185;?#21457;布融资消息。龙湖集团、中海地产发行的人民币债券利率在4%以下,而国瑞置业发行的美元?#26412;?#21033;率高达13.5%。

            个中原因,还是?#31185;?#25972;体表现差别不同。譬如龙湖,不仅地产稳步发展,还布局了商业地产,长租公寓等投资性物业,做自循环的现金流,还通过海外发债、境外银团贷款、境内企业债、银行开发贷等多渠道筹集资金,把融资管理列入公司战略纪律中,货?#26131;?#37329;维持在不低于当年销售额10%的水平,保证公司资金头寸安全。

            房地产行业?#23721;?#20877;现狂热场面,未来市场无?#23665;?#36880;渐回归理性。这?#25191;?#32972;景下,?#31185;?#24819;要活下来并活得好,考核条件越来越综合?#24050;峡?#20102;,行业又应该如何再?#21019;?#38144;售数?#24092;兀?/p>

            万科早已放弃规模之争,从而争取战略主动。“在过去3年,万科正是因为收敛聚焦,才赢得今天的战略主动。收敛聚焦是有代价?#27169;?#36825;个代价是在过去3年里,我们不再是行业销售老大,不是所谓的行业规模之王。过去3年,我们放弃了规模第一,换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦,进入的是200-300个城市, 而非现在70-80个主要城市的话,我们不一定会丢掉销售老大的位置,但今天面对的困难和压力就会大很多。”郁?#20102;怠?/p>

            未来赛道

            在拥有诸多不确定性因素的当下,不再单纯?#20998;?#38144;售数据,?#31185;?#26410;来的赛道究竟是什么?

            21世纪经济报道记者在与?#31185;?#30340;交流中发?#37073;?#33267;今为止,在转型的道路上,“让赚大钱的人去赚小钱”成为开发商转型一大障碍。那么,大?#31185;?#20204;给出的解决方案是什么?万科的答案是“收敛聚敛,巩固提升基本盘”。基本盘是指保证万科“活下去”的关键,对万科集团而言,基本盘是开发业务。对物业而言,基本盘就是住区物业服务。基于战略,万科明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。

            郁亮也表?#33606;?#23613;管房地产行业还不错,但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去,所以我?#28508;?#39035;要做新业务,这是万科未来竞争的重点。

            基于原?#22411;?#22756;生长新业务,并做业务协同,业务层面还有聚焦有探索,这也是龙湖在做的。龙湖将地产开发单一的主航道业务,发展为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道并进,并探索养老业务。而刚开始龙湖尝试商业时,也有很多人质疑经验和资金压力过大,但到明年底,龙湖商业租金将冲刺60亿元目标,良好的持有物业表?#24544;?#24110;助龙湖的?#20848;?#25509;近国企的融资表现。

            有别于其他?#31185;螅?#22312;“空间即服务”战略下,龙湖还在加快数字化变革,不断强化空间营造和管理服务能力;进一步客户洞察,并通过数?#33694;?#33021;,为客户提供有生命?#30446;?#38388;,提供有温度的服务;做服务集成,不断提升服务性收入。

            龙湖认为,这是快速变革的时代,龙湖要保持速度并驶入新的赛道。

            除了龙湖,融创中国将拓展竞争新赛道的目光锁定在文化产业。2018年12月,融创文化集团成立,其业务涵盖文化娱乐内容制作发行、影视?#32435;?#19968;体化服务等。已被确认将纳入其中重要资产包括青岛东?#25509;?#37117;、?#25191;?#25991;娱。由此,文化集团与融创地产、融创物业服务、融创文旅并举,成为融创的四大战略板块之一。

            碧桂园在跃居行?#36947;?#22823;之后,也于2018年加大在新业务板块的布?#37073;?#23558;农业和机器人产业提升到与地产同等重要的位置,并任命碧桂园集团的二小姐杨惠妍接管新业务。

            也许在未来,规模已经不再受?#25918;酰?#35841;能开辟真正的竞争新赛道,谁才能成为市场中真正的“冠军”。

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