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          1. 李宇嘉:巨头们“去地产”的逻辑

            2018年09月19日 09:11
            来源:证券时报

            楼市或许将从白银时代转向青铜时代。

            楼市“金九银十”刚开启,凉凉的气息已来。土地继续流拍,开发商用脚投?#20445;?月低基数的基础上,9月开局楼市成交量全线下滑,占主体的三四线楼市持续走弱。近期,某大V房企老板群里,“赶快出货”、“多销快销”已是共识。“金九”上半月,开发商在热点城市大规模推货,打折优惠被寄予厚望,某TOP开发商的项目低至七四折。值得重视的是,越来越多的老板喊出,“谁说我是开发商,我就和谁急?#20445;?/p>

            6月底,当郁?#20937;?#24320;表?#33606;?#20182;正在?#32842;?#30528;把各地公司“地产”这两个?#24092;?#25481;?#20445;?#23186;体铺天盖地报道,万科要“抛弃地产?#20445;?#30828;生生地把沪指3000点的“铁底”给击穿了。近日,保利地产高调更名,未来请称呼我保利发展,并公开表?#33606;?#26356;名是为了体现多元化发展,壮大住区服务?#22836;?#22320;产金融这“?#25581;懟保?#19975;达商管甚至表?#33606;?#26410;来不再进行房地产开发了,成为纯粹的商业运营企业。房企们潮流式地更名,个个都传达清晰的信息,“我要去地产?#20445;?#24040;头们真是这么想的吗?

            单单从GDP?#27605;?#26469;讲,房地产无疑是中流砥柱,但近年来的名声却一直?#23433;?#24471;好”。特别是,当下实体经济困难,转型异常艰难,而矛头指向了房地产这个“受气包?#20445;?#35201;么,哺育实体的资金绕道楼市,8月份?#29992;?#37096;门新增贷款占比高达54.8%,较7月份提高了11个百分点;要么,实体托?#40644;?#26114;贵的“租?#21360;保?#24456;多搞实体和创业的人都说,利润被租金吃光了,到头来是给房东打工。“缺芯”事件后,痛定?#32426;矗?#21457;?#25351;?#22768;讨的是,让科研人?#26412;?#19981;下来的资产泡沫红利。

            上半年的房企“利润王?#20445;?#26089;在两年前就更名了,并告诉我们,遵循“三低一高?#20445;?#20302;负债、低杠杆、低成本、高周转)战略,照样能赚钱,这是房企未来的好榜样,大家?#23478;?#36319;着学啊!现在看,靠财政拨款的科研经费很难?#23433;?#33455;?#20445;?#20135;学研一体化的这条腿也要迈出去,这是中国经济转型突围的路径创新。因为,无论美国硅谷的高科技,还是德日的制造业,产学研功不可没。生态农业、机器人、新能源等等,可都是旷日持久的“烧钱营生?#20445;?#36130;大气粗的巨头们要带头。

            上半年,尽管政策从前端资金关闸和后端销售限价“?#36153;埂保?#20294;房企?#20174;?#26469;了史无前例(很可能也是空前绝后)的优质半年报,利润个个增长50%以上,三成房企利润翻番。但是,明理的都知道,你的粮食是2016~2017年收割的稻子打出来的。当然,今年上半年,借着本轮楼市去库存和棚改红利下的“余温?#20445;?#40857;头房企的业绩不差。顺利推,今年业绩也差不离,但明年呢?后年呢?现在,开发商已达成一致,周期轮动式的钟摆已彻?#28100;?#27490;,?#21364;?#19979;一波回升或是徒劳。

            现在,政策方向是流动性“高?#20976;?#23450;”。什么意思?#24247;?#19979;的全国楼市,已是个既可?#30784;?#21448;可恨的庞然大物。可敬,是因为哪怕些许增长,都是巨大?#27605;祝?#21487;恨,是因为担心下跌重于担心上涨,管理预期异常重要。怎么办?#30475;?#26696;是别让大家?#40644;?#20986;货,造成预期强化及预期的自?#27778;?#29616;。于是,鼓励进不鼓励出,限售范围越来越广,交易摩?#20142;?#36234;来越大,一二线热点楼市的?#26143;?#20174;电风?#32570;?#20026;鸟笼。逼仄的增量?#21344;?#37324;,习惯高举高打、虎?#25215;?#33136;的大佬们,要螺?#23777;?#37324;做道场。

            这也是被逼的,楼市或许将从白银时代转向青铜时代。消费讲究个性化、性价比,不然就去佛系租房了(租赁供应将会大幅增长)。做产品也好、选择建材也好、设计园林也好,目标是很明确的。以后,买房?#30828;?#26159;简单的居住需求,而是美好生活,但什么是“美好生活?#20445;?#20869;涵和外延不明确,大家只好去探索,所以房企新名字里有?#20381;?#19968;切的发展、集团等字眼。不过,习惯了跑马圈地,转?#22836;?#21521;很难成型,盈利模式不清晰。所以,一边喊“去地产?#20445;?#19968;边拿地卖房。洗尽铅华,不管如何,老老实实盖人住的房?#21360;?#21150;公用的房子,弃与?#40644;?#26159;不同的活法。

            (作者系资深地产?#33455;?#20154;士)

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