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          1. 保利重磅丨2018年上半年房地产行业研究报告

            2018年08月03日 17:57
            来源:凤凰网房产重庆站

            2018年行程过半,国际贸易摩擦不断升级,国内经济调结构去杠杆稳步进行,房地产行业调控未见放松,而规模高位的峰值时代仍在?#26377;?#19978;半年全国商品房成交额再创新高,达到6.69万亿。

            与此同?#20445;?#25151;企升级转型动作不断,行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。

            我们认为,所谓的“去地产化?#20445;?#23454;际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接,将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各?#24544;?#32032;?#36842;鐘行?#38142;?#21360;?/p>

            这种新型链接,在当前形势下具有时代意义,对房企而言,是从开发商向综合投资服务商的重要切换,对国家而言,则是通过房地产的新型链接作用,促进实体经济发展,推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。

            房企作为天然的资源整合专家,如何扮演好这种新型链接角色,任重而道远。

            本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品,报告?#27835;?#20004;个部分。

            1、聚焦行业长期发展:重点关注房企升级转型方向,房企“去地产化”的实质,是作为一种“新型链?#21360;?#30340;整体发展定位的转变。

            2、聚焦行业?#21776;?#35843;整:重点关注货?#19968;?#22659;和棚改政策调整下的市场走势,三四线楼市预计将面临阶段性见顶。

            Part 1

            中长期行业发展机遇

            房地产成为一种新型链接

            中国经济正值换?#20179;?#38469;,城乡建设面临新任务,土地市场供应主体——地方政府决策目标转变,新经济动能的培育成为政府发展重要导向,房企向产业靠拢、向实体经济靠拢,升级企业发展定?#20976;?#24212;行业变革形势。与实体经济融合,房地产行业中长期发展焕新机。

            行业发展新机遇

            房地产具备链接各类资源的天?#25442;?#22240;,与“产业”融合共筑城市“新发展

            房地产作为实体载体,可链接人、?#26102;盡?#20135;业,投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。

            当前房企“去地产化”浪潮的背后,实质是企业战略发展定位的升级,以捕捉行业中长期发展的新机遇。

            新浪?#20445;骸?#21435;地产”淡化“开发”角色,向“开发 +运营”战略升级

            房企顺应行业发?#36129;渚郑?#21319;级企业发展战略,由“单一开发?#27605;頡?#24320;发+运营”发展,包括为了获取土地资源的“运营?#20445;?#22914;各种产业资源拿地,亦有房地产运营子领域发展,如长租公寓、养老地产、物流地产等。

             


            新模式:产城融?#25103;?#23637;下,房地产成为经济新型“链?#21360;?#26041;式

            房地产已经成为互联网之后的另一种链接,这种链接将比互联网更有?#25856;啤?#20114;联网是?#30473;际?#21019;新扫平障碍,而房地产则更扎实,可链?#21360;?#20154;、?#26102;盡?#20135;业”等多方资源,?#36842;?#36164;源要素的优化配置,助力产业升级发展、推进城乡建设。


            作为载体的房地产向实体经济融?#25103;?#23637;,是房地产行业发展的新机遇,房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的?#36842;郑?#23558;获得更广阔的发展空间。

            万科发展物流、投资文化产业;碧桂园进军农业;保利投资大健康产业链、发展军民融合产业;恒大投?#24066;?#33021;源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业,?#38469;?#22312;尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链?#21360;?#24418;?#20581;?/p>


            房地产成为“新型”链接大背景

            土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异

            各线城市面临的土地?#38469;?#26465;件存较大差异,供给侧变革因地?#22484;恕?/p>

            一线城市:供给弹性极低型,面临供给不足的硬?#38469;?#20379;需矛盾?#24576;觶?/p>

            二线城市:供给弹性?#25163;行停?#20173;有一定增量空间;

            三四线城市:供给弹性超强型,能?#26438;?#37322;放供应,?#27721;?#20379;需矛盾。


            土地出?#26757;?#24335;转变:政府以土地衔接资源导入倾向明显

            在产城融?#25103;?#23637;统一导向下,各地土地?#20449;?#25346;市场捆绑各类条件出?#20204;?#20917;明显增多,多地实施“限房价、限地价、?#40548;?#25345;?#20445;?#21516;?#20445;?#23558;产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。

            房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖?#20445;?#22914;碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇

            土地供应结构性变革:构建政策性住房土地供应体系

            深圳二次房?#27169;?#23558;供应端切?#37073;?#24847;图重构住房供应体系

            深圳“二次房改?#20445;?#26126;确供将住房需求划?#27835;?类,对供应形?#20581;?#20379;应对象、供应价格等方面均作了细化安排。

            人才住房与安?#26377;?#21830;品房的交易模式设想,是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期?#20048;茍唐?#22871;利行为发生,满足年限后,通过?#20849;?#20215;的方式可上市交易,两类型产权仍?#19978;?#26377;资产增值收益,但获利空间受到一定限制。

            北京共有产权房?#21512;?#34892;?#23548;?#20379;应端变革

            2017年北京出台正式文件,已推出38宗共有产权用地,约403万㎡,目前已有多个共有产权项目入市。

            在共有产权等新型市场制度建设上,政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整?#35748;?#35937;中来得更快,北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著,房企开发模式需要?#35270;?#35843;整。

            Part 2

            ?#21776;?#24066;场形势

            三四线市场将阶段性见顶

            全国市场轮动分化,一二线在行业严调控下成交势能减弱,三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大?#27604;佟薄?/p>

            而在当前地产金融环境难有大改善、棚?#29281;?#22810;项政策调整变数下,三四线市场阶段性见顶趋?#22484;?#26174;?#37073;?#25151;企宜客观认清市场形?#31080;?#21270;,提?#23433;?#23616;应对市场?#21776;?#35843;整。

            关键变量?#27835;觶?#22320;产金融环境

            货币“放水”但非“漫灌?#20445;?#34892;业资金紧绷形势难改善

            趋势:不宜对宽松货?#19968;?#22659;存过多期待

            当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌,动因主要有二:对冲外围经济利空因素,稳定金融市场预期?#30343;?#36890;货?#20234;?#21160;性至实体经济,修复信用环?#24120;?#23545;冲经济下行风险。

            地产行业不宜对宽松货?#19968;?#22659;存过多期许,但亦存部分积极因素,如居民按?#19968;?#22659;改善有望带动销售回笼加速。

            从房企融资端来看,金融监管框架变革下,“大水漫灌”地产的非标渠道已被?#25314;?#36817;期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号,下半年房企融资?#22235;?#26377;大改善。

            从房企到位资金看,按揭和定金与预付款走?#21697;?#21270;,宽货?#19968;?#35843;下,下半年销售回笼环境有望改善。

            从居民房贷端来看,房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋?#28023;?#21033;率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下,居民端信贷存改善空间,房贷利率企稳?#21892;凇?/p>

            但需注意近一两年三四线购房加杠杆?#23777;歟?#38134;行对三四线城市按揭管控趋严,资金或重新回流一、二线.

            企业策略:稳健财务抗行业风险

            房企资金面临“强?#38469;保?#20607;债压力增大而融资?#20976;?#30021;,“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金,确保财务稳健,以应对行业?#21776;?#35843;整风险。

            关键变量?#27835;觥?#19977;四线走势

            棚?#29281;?#22810;重变数下,三四线市场加速变化、走向分化

            解读:货?#19968;?#25903;持力度?#35328;?#26399;减弱,不宜扩大影响

             

            棚改政策调整早有?#22235;擼?#36135;?#19968;?#25903;持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀?#23567;保?#25910;紧是趋势,但不宜夸大影响。

            “国开行上?#24352;鋦纳?#25209;权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。

            作用:货?#19968;?#26377;助释放需求,但非唯一影响因素

            棚改力度全国差异显著,山东棚改规模冠于全国,河南、贵州、湖南紧随其后,而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货?#19968;?#23433;置力度?#27493;先酰?#23588;其以广东、福建为代表,广东棚改规模全国居末、货?#19968;?#23433;置占比不足两成。

            棚改货?#19968;?#24433;响不应一概而论。2017年棚改货?#19968;?#23433;置力度较大的省份中,大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%,例如江西、河南、贵州?#20161;?#21830;品住宅销售增速超10%;但山东、湖南棚改力度位居一二,但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水?#20581;?/p>

            可见,棚改货?#19968;?#23545;住房需求的释放有一定助推作用,但非唯一影响因素。

            趋势:多重因素共同作用下,三四线城市加速变化、走向分化

            三四线城市的矛盾,是供给弹性大与购买力不足的矛盾,周期的波动容易大起大落。

            随着库存逐步补充,将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线,尤其是下半年房地产税会有系列动作,相关信息将明显影响市场预期,购房者将优选配置优?#39318;?#20135;,部分三四线资产或将承压。

            不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开?#30416;鍘4有?#27714;侧可以?#27835;?#20197;下三类:

            企业策略:全国轮动分化,房企城市投?#24066;?#20998;类?#27835;?/p>

            当前市场呈现前所未有的错综复?#26377;裕?#19996;边不亮西边亮的城市之间互相对冲,导?#20262;?#20307;呈现出一种“稳定?#23567;保?#20294;平稳的表面下其实蕴含着危机。

            三四线量价见顶、市场风险逐步显?#37073;?#24517;须分类?#27835;觥?#29956;别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略,就是一个信号。

            在资金强?#38469;?#24066;场风险增大,行业面临?#21776;?#35843;整,房企投?#24066;?#26356;理性,落实“房住不炒?#20445;?#25235;住真实的居住需求,真正做到深耕城市。

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